¿Debo comprar una vivienda sin licencia de primera ocupación?

Esta es una consulta relativamente frecuente que realizan los clientes antes de adquirir una vivienda, cuando se percatan que la misma carece de la necesaria licencia de primera ocupación (antiguamente denominada cédula de habitabilidad).

Para empezar a hablar de la cuestión debemos indicar que el artículo 142 de la Ley 2/2016, del suelo de Galicia, sujeta a licencia la primera ocupación de los edificios (aunque debería decir edificaciones). Pues bien, esta licencia se otorga cuando, previa visita física de comprobación de los servicios técnicos municipales, se comprueba que las obras están completamente terminadas y se ajustan a la licencia otorgada, para lo que se nos va a solicitar el certificado final de obra de técnico competente. En consecuencia, la licencia de primera ocupación comprueba que las obras se han hecho de conformidad con lo que dijimos que íbamos a hacer en la licencia, y por tanto, las obras son legales por ajustarse a la licencia otorgada.

Pero, ¿que problemas pueden originarse si no se dispone de la licencia de primera de ocupación?:

  • Uno de los más importantes es que se inicie por el ayuntamiento un expediente de caducidad de la licencia concedida, y finalmente se declare caducada, por lo que sería necesario solicitar una nueva licencia de edificación. En este caso, podría suceder que la ordenación urbanística hubiera cambiado y ya no fuese posible solicitar la licencia en los mismos términos.
  • Por otro lado, las empresas distribuidoras y suministradoras de energía eléctrica, agua, gas y telecomunicaciones exigirán al promotor de la obra o solicitantes del servicio, ya sea para la realización de las obras de acometida o conexión con las redes de servicios o, en su caso, para la contratación de los respectivos servicios el título habilitante de naturaleza urbanística que resulte preciso para la edificación o instalación para la que se solicita el suministro. Es decir, que te van a solicitar, en un primer momento la licencia de edificación, y en un segundo momento, la licencia de primera ocupación. (art. 356.5 Reglamento de la Ley de Suelo de Galicia). Lo mismo señala el artículo 43 de la Ley de Vivienda de Galicia, que incluso prevé la posibilidad del corte de los suministros existentes.
  • Otro importante problema es que la vivienda que vayamos a adquirir no sea apta para conseguir la licencia de primera ocupación, es decir, que no cumple con la licencia otorgada (aunque no haya habido un cambio de planeamiento). Es decir, no tiene licencia de primera de ocupación porque no se puede conceder la misma. En estos casos pueden pasar dos cosas:
    • Una, que la obra sea legalizable; es decir, que se realicen determinadas actuaciones para legalizar la vivienda y que se adecue a la licencia. En este caso, bastaría con realizarlas y después solicitar la licencia de primera ocupación.
    • Dos, que la obra no sea legalizable. Esto si es muy grave, pues vamos a tener una vivienda fuera de ordenación (en estas construcciones sólo podrán realizarse obras de conservación y las necesarias para el mantenimiento del uso preexistente), lo que implica una serie de problemas muy graves, que, incluso, en función del tiempo que tenga, podría incluso derivarse un expediente de reposición de la legalidad urbanística por el ayuntamiento que conllevase la demolición. Esta potestad del ayuntamiento caduca a los 6 años de haberse acabado la obra (art. 153 Ley 2/2016 de suelo de Galicia), salvo que sea en una zona verde, espacios libres públicos, viarios o en la zona de protección de vías de circulación y dotaciones o equipamientos públicos.
  • Ningún notario debería autorizar la escritura pública de obra nueva, ni un Registrador de la Propiedad debería inscribir una vivienda que carezca de licencia de primera ocupación. (art. 44 de la Ley de vivienda de Galicia). Incluso si estamos ante una vivienda nueva no se podrá transmitir sin la licencia de primera ocupación (art. 24 de la Ley de vivienda de Galicia).
  • Otros problema importante será la dificultad para posteriormente revender la vivienda, ya que el futuro comprador es posible que ponga reparos a comprar una vivienda sin licencia de primera ocupación.

Ante estas situación, algunos consejos:

  • Intenta que el vendedor solicite la licencia de primera de ocupación para comprar con garantías.
  • Vete al ayuntamiento y solicita una certificación de la situación urbanística de la vivienda para conocer su estado concreto, y pregunta sobre la viabilidad de solicitar la licencia de primera ocupación para ver si se te concedería. (Debes de tener en tu poder la certificación final de obra del técnico competente).
  • Consulta con tu banco, si vas a solicitar una hipoteca, informándoles de la situación porque te pueden poner problemas si no tienes la licencia de primera ocupación.
  • Intenta solicitar la licencia de primera ocupación antes de comprar.

 

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Está claro que en este Estado de las Autonomías, cada una de ellas legisla sobre el tema de una forma muy diferente.
En el caso de la Región de Murcia, con su nueva Ley de Ordenación Territorial y Urbanística, del año 2015, que deroga la anterior Ley del Suelo de la Región de Murcia, en su texto refundido de 2005, el tema de las Licencias de Primera Ocupación ha cambiado sustancialmente.
A partir de entrada en vigor de la mencionada ley de 2015, la Primera Ocupación del un edificio se obtiene mediante la presentación de una DECLARACIÓN RESPONSABLE, y con el justificante de su presentación, incluido el recibo del pago de las tasas municipales correspondientes, se puede ir al Notario para hacer la Declaración de Obra Nueva Terminada y posteriormente pasar por el Registro de la Propiedad para inscribir dicha Acta de Obra Nueva Terminada, con Primera Ocupación incluida.
Si bien es cierto que la citada Ley establece una obligación para la Administración competente, es decir, el Ayuntamiento, para realizar una inspección en todos los casos de obras que se tramitan mediante Declaración Responsable, que no por Licencia Urbanística, también es cierto que el plazo establecido para ello es de 15 días hábiles, periodo éste en el que previa inspección, el Ayuntamiento puede poner cualquier objección o detectar cualquier incumplimiento de la normativa aplicable y obligar al interesado a subsanar las deficiencias señaladas.
La realidad a día de hoy es que cada Ayuntamiento establece sus propios criterios para la realización de las inspecciones, si es que las hace en función de los medios materiales y humanos de que disponga, incluidos los plazos para llevarlas a cabo, cosa que en numerosas ocasiones supera los máximos establecidos en la propia Ley.
Por tanto, en el caso de la Región de Murcia, antes de comprar una vivienda sin tener acreditada la Primera Ocupación, bien sea mediante la licencia de la anterior ley, como por Declaración Responsable que establece la actual Ley Urbanística, lo más aconsejable es seguir estos pasos:
1º) Exigirle al vendedor o propietario, si fueran distintos, que tramite mediante Declaración Responsable la Primera Ocupación. Para ello necesitará el concurso de un Técnico competente, Arquitecto o Arquitecto Técnico, que certifique que la vivienda cumple con los requisitos legales exigibles.
2º) Una vez tramitada, y aunque desde el mismo momento de la presentación ya se puede acudir al Notario para hacer el correspondiente Acta de Finalización de Obra y Primera Ocupación, lo más aconsejable es esperar el plazo establecido en la Ley, que es de 15 días hábiles, para ver si el Ayuntamiento comunica algún tipo de deficiencia o programa día para pasar la inspección.
3º) Si pasado el plazo establecido legalmente no hemos recibido notificación alguna por parte del Ayuntamiento, podemos ir directamente al Notario a que nos haga la Escritura definitiva y posteriormente pasarla por el Registro de la Propiedad correspondiente.
A partir de este momento ya podemos comprar la vivienda o edificación con todas las garantías.

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