Que debo comprobar antes de comprar una vivienda

Tras la crisis sanitaria del COVI19 muchas personas han valorado la opción de adquirir una casa con jardin donde o un piso más amplio con terraza donde pasar mejor el tiempo en confinamiento. Sea como fuere, el mercado inmobiliario, tras este parentesis, debería recuperar el buen ritmo de inversión que venía acumulando.

En este artículo queremos prevenirte de todo lo que necesitas revisar antes de comprar un inmueble, ya que estamos ante inversiones muy importantes, donde un error en la compra nos puede provocar muchos problemas en un futuro y puede devaluar el valor de lo adquirido, incluso dificultar tremendamente una posible reventa.

Ademas, mi consejo es que siempre acudas a un abogado para que te asesore de los trámites y revise toda la operación, ya que muchas veces confiamos toda nuestra en la inmobiliaria, cuya función no es velar por tu seguridad jurídica, sin perjuicio que haya muchas de ellas que hagan muy bien su trabajo. Por ello, siempre es recomendable un profesional del derecho que no tenga un conflicto de intereses con la venta.

Lo primero será comprobar si el inmueble tiene cargas o gravámenes de cualquier tipo, como una hipoteca, una servidumbre o un derecho real por ejemplo. Como primer paso podemos solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad, para hacernos una idea, aunque lo que da fe de la situación en un momento determinado es la certificación registral, pero su coste es más elevado y para un primer acercamiento es suficiente una nota simple. Con la nota simple descubriremos muchas cuestiones, y podremos confirmar quien es el titular o titulares del inmueble.

También es importante solicitar una certificación catastral para comprobar cual es el estado del inmueble a nivel fiscal, que debería coincidir con la realidad jurídica o registral, pero que en muchas ocasiones no es así.

Además, si estamos ante un piso en una comunidad de propietarios deberíamos exigir un certificado conforme no existen deudas pendientes, así como averiguar si hay derramas importantes pendientes u obras de calado en el edificio.

Si es una casa, deberíamos comprobar la situación urbanística solicitando en el ayuntamiento donde radique el inmueble una certificación de su sitauación urbanística, con objeto de evitar disgustos posteriores ya que podría no disponer de licencia de primera ocupación, estar fuera de ordenación u otras situaciones no deseables, y que ademas influirán en la negociación del precio.

También es muy importante conocer si hay inquilinos en el inmuebles, esto es, si existe algun contrato de alquiler en vigor y por cuanto tiempo, ya que nos veremos obligados a subrogarnos en la posición del propietario anterior, lo cual puede constituir una carga. Es importante revisar el contrato de alquiler y comprobar o pactar que no haya posibilidad de una posible adquisición preferente del inquilino.

Por otro lado, es importante comprobar que las liquidaciones trituarias del inmueble están al día como el pago del IBI, y también los pagos por suministros como energías, gas, etc…

Sería muy aconsejable también hacerse con los planos del inmueble antes de la compra, o con el libro del edificio en su caso, así como comprobar que ha pasado la ITE, en su caso, que es obligatoria para los inmuebles de más de 20 años de antigüedad y se debe de realizar de forma periódica cada 10 años.

Una vez que lo que tengamos claro deberíamos proceder a firmar un contrato de arras, para asegurar la operación y que no se nos escape, ya que en su caso, nos tendrían que entregar el importe pactado de forma duplicada, si el vendedor desiste de la operación. Hay varios tipos de contrato de arras, pero estas son las mas habituales.

Si todo va bien, y llegamos a escriturar ante notaria la compraventa del inmueble (pago de aranceles notariasles), que es algo necesario para poder acceder luego al Registro de la Propiedad, debemos abonar posteriormente los impuestos correspondientes: IVA si es una vivienda nueva, o ITP si es una vivienda de segunda mano (10% del valor real del inmueble); comprobar que el vendedor paga el Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalía municipal).

Por último, inscribiremos el inmueble en el Registro de la Propiedad, abonando los correspondientes aranceles al Registrador, y deberiamos solicitar una nota simple, que nos puede hacer falta para muchos trámites. Este trámite tarda sobre 2-3 semanas, y una vez que lo tengamos, ya podremos estar tranquilos puesto que el inmueble es nuestro y así lo certifica el Registro de la Propiedad, que nos protege frente a terceros.

Al margen de lo aquí comentado, hay más flecos que es complicado comentar aquí ya que existe casuísitica específica, por lo que, insisto, en que lo mejor es contratar a un profesional que nos asesore y que nos podrá ahorrar dinero y disgustos.

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